现象  “准现房”悄然兴起

2007年前，南宁很多楼盘刚出规划图纸或沙盘，就积极准备销售。2007年，南宁大多数楼盘突然间玩起了“准现房”销售，一些开发商更是打出了“现房销售”的旗号。

何为“准现房”？目前市场上对于“准现房”的一般解释为，房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和配套施工阶段的房屋。

瀚林华府可谓今年“准现房”销售的典型。11月24日首期开盘之前，该楼盘的部分楼栋就已经封顶，并且把园林做得十分精细，其样板间更是极尽奢华之能事。

此举也迎来了很多购房者的关注，并且在开盘前积累了一定人气，其房价也随之“水涨船高”。

不仅是瀚林华府，记者观察到南宁各楼盘都普遍存在此类现象。龙胤·凤凰城首期开盘时，11栋小高层接近封顶；联发·尚品首期开盘时部分楼栋已封顶；盛天尚都的小户型9月开卖，而11月即可交房……目前，主要是外地开发商以及部分颇具实力的本土开发商开始销售“准现房”，并且大有逐渐蔓延的趋势。

原因   “准现房”能卖好价钱

为什么在今年楼市最火热的时候，开发商反而卖起“准现房”了呢？“准现房”销售的背后又隐藏着怎样的秘密？

“其实，‘准现房’销售是深港地区常用的营销手法。”合盈地产的策划主任陈亚春认为，“准现房”销售并不等于“园林先行”，它更深层次的意思应该是楼盘封顶的同时，还打造好园林等小区基本设施，让购房者对小区的大致轮廓有所了解，并产生购买欲望，也可称之为“体验式”销售。

“看得见、摸得着的产品才能让人信服。相对于期房，购房者更青睐于‘准现房’或现房。我们进入南宁后发现，南宁‘准现房’的市场还是一片空白，根据开发商的资金和技术等实际情况，我们以为做‘准现房’能更容易打开市场。”

果然，瀚林华府的“准现房”出来后，引起了市场的强烈反响。可是，一些开发商热衷“准现房”销售其实也有不可告人的秘密。

2007年，外来地产大鳄纷纷入驻南宁，“地王”以日新月异的速度刷新着，南宁普通住宅最单价也即将破万，购房者曾一度“恐慌”性抢房……。在房地产市场火热的今天，如何坐待利润最大化才是开发商的最终目标。相对部分开发商“造林”、“造房”是为了项目的品质和口碑，有的开发商却是为了等房价上涨更高后，方能把房子拿出来卖，从而有意控制工程进度和开盘时间，以便房价更高时，获取更高的利润。

由此可见，“准现房”销售不过是开发商又一谋取最大利润的手段。一房产业内人士开玩笑说，“准现房”今年得以盛行，这是高房价带来的唯一“积极”的影响。

质疑   以“准现房”名义涨价?

无论开发商销售“准现房”的目的何在，有一点是可以肯定的：购房者对产品的日益挑剔，也促使了开发商要走“准现房”的道路。

“房价上涨至今，一套商品房动辄几十万元，有的甚至近百万元。当市民的购房意识提升，对品质要求提高时，房子作为特殊的商品，市民的购买将更谨慎。这也是为何‘准现房’销售能在今年兴起的原因之一。”广西恒大企业集团有限公司的销售分公司副总经理林崇凯说。

市民赵先生的话很具代表性，“我赞成‘准现房’销售，可以让园林、楼间距、房子质量等都成为看得见摸得着的东西，比起仅仅依靠图纸和沙盘来买楼的风险，我认为多花钱来规避期房风险是值得的。”

但有人与赵先生持相反看法，在概念和营销模式面前，有的购房者更看重的是房价。一位在澳华·快环时代城买房的张先生对记者说：“没有一定的经济实力，房子做得再好，购房者也买不起。房产不能以‘准现房’的名义喊涨，这是变相涨价。”

趋势  产品时代将到来

事实上，目前只是部分外来开发企业热衷于“准现房”销售，南宁本土开发商销售“准现房”的并不多。

一直以来，南宁商品住宅供不应求的局面。在这背景下，本土开发商始终延续“图纸＋沙盘”的销售销售手段，并且能“独霸天下”。南宁海田公司的营销策划经理唐疆生认为，南宁楼市供不应求的状况造成了很多本土开发商不用花心思去搞营销，更不用说“准现房”销售。“早在2000年，我在某楼盘任职时就提出了先建园林再卖房的建议，但开发商以‘没有必要’为由否决了。更多时候，是市场的供需关系决定了开发商的营销模式。”

广西保利房地产公司营销部经理文予倩认为，南宁本土开发商缺乏做“准现房”的资金和管理经验。“要在工地上建一个园林，又要保证园林的完整性是很不容易的事情，需要开发商的决心、管理以及资金等多方面配合才可达成。这一点，很多南宁本土开发商还不具备这种能力。”     

格凌地产咨询副总经理陈宁奇说，目前南宁在销售模式和楼盘品质方面，本土开发商不如外来开发商，随着越来越多的外来开发商进入南宁，南宁本土开发商只有扎扎实实地去做好产品，才能在未来的竞争中立足长久。

但是，无论目前南宁开发商推出“准现房”的动机如何，房产业界人士还是一致肯定了它的作用。文予倩说：“市场竞争的日趋剧烈，各楼盘都在寻找获胜的利器，而现房毫无疑问将成为实力开发商的不二选择。和期房相比，‘准现房’更能体现楼盘品质，将未来居住舒适程度的指标明白呈现，给老百姓眼见即所得的购房感觉。未来，南宁开发企业要从做‘准现房’的表面功夫扎扎实实地转为企业资金、技术的管理和整合创新上来。”